Első látásra jó vételnek tűnik. A ház ára belefér a családi költségvetésbe, a tetőt ugyan javítani kell, a fürdőszoba sem mai darab, de éppen ezekre jöhetne jól a Falusi CSOK. A vevők megállapodnak az eladóval, átadják a foglalót, majd elindítják a banki ügyintézést. Ekkor derül ki, hogy a ház egyik hozzáépített szobája nincs feltüntetve a földhivatali térképmásolaton.
A támogatás bizonytalanná válik, a rendezés hónapokig tarthat, az adásvételi szerződésben szereplő fizetési határidő pedig közben vészesen közeledik.
A Falusi CSOK jelentős segítséget adhat azoknak, akik kisebb településen vásárolnának, bővítenének vagy korszerűsítenének ingatlant. Csakhogy nem elég hozzá a megfelelő számú gyermek és egy jó áron meghirdetett falusi ház. Annak is jelentősége van, mi szerepel a tulajdoni lapon, mit ábrázol a térképmásolat, lakóháznak minősül-e az épület, megfelel-e a banki feltételeknek, és pontosan mire szeretné fordítani a család a támogatást.
Éppen ezért előny, ha az ingatlankeresés, a finanszírozás és a jogi háttér ellenőrzése nem egymástól függetlenül történik. A Nagy András Ingatlaniroda ügyfelei Várpalotán, az Újlaky utcában egy helyen kaphatnak segítséget az ingatlanügyekhez: az irodában tapasztalt hitelügyintéző segíti a megfelelő finanszírozás megtervezését, az adásvételi szerződéseket és a jogi dokumentumokat pedig alapos ügyvéd készíti elő, illetve ellenőrzi.
A Falusi CSOK nem egyszerűen házvásárlásra kapott pénz
A Falusi CSOK egyik legtöbbször félreértett szabálya, hogy használt lakás megvásárlására önmagában nem igényelhető. A vásárlás mellé korszerűsítést, bővítést vagy mindkettőt vállalni kell.
Nem működik tehát az a terv, hogy valaki megtalál egy teljesen beköltözhető házat, majd a támogatás egészét a vételár kifizetésére fordítja. Vásárlással egybekötött korszerűsítés vagy bővítés esetén a Falusi CSOK összegének legfeljebb a fele kerülhet a vételárba. A fennmaradó részt a jóváhagyott munkálatokra kell elkölteni és szabályosan elszámolni.
Egy kétgyermekes család például legfeljebb négymillió forint vissza nem térítendő támogatást kaphat ilyen célra, de ebből legfeljebb kétmillió forint fordítható a ház megvásárlására.
A jelenlegi támogatási összegek:
| Lakáscél | 1 gyermek | 2 gyermek | 3 vagy több gyermek |
| Használt lakás vásárlása korszerűsítéssel vagy bővítéssel, illetve új családi ház vásárlása vagy építése | 1 millió Ft | 4 millió Ft | 15 millió Ft |
| Meglévő használt lakás korszerűsítése vagy bővítése | 600 ezer Ft | 2 millió Ft | 7,5 millió Ft |
A támogatás azoknak is lehetőséget jelenthet, akik már valamelyik jogosult településen élnek, és a meglévő otthonukat szeretnék korszerűsíteni vagy bővíteni.
A számokból azonban még nem derül ki, hogy egy adott család ténylegesen mekkora támogatást és hitelt kaphat. Ezt befolyásolja a gyermekek száma, a család jövedelme, a meglévő hitelek, az ingatlan értéke és műszaki állapota, valamint a tervezett munkálatok költsége is. A Nagy András Ingatlaniroda hitelügyintézője már az ingatlankeresés korai szakaszában segíthet felmérni a lehetőségeket, így kisebb az esélye annak, hogy a család olyan ház mellett köteleződik el, amelynek finanszírozása végül nem áll össze.
Mire költhető a Falusi CSOK?
A „felújítás” hétköznapi értelemben szinte bármit jelenthet egy tisztasági festéstől a teljes átépítésig. A Falusi CSOK-nál azonban nem az számít, mit nevez a tulajdonos felújításnak, hanem az, hogy a tervezett munka megfelel-e a jogszabályban meghatározott korszerűsítési vagy bővítési céloknak.
Elszámolható lehet például:
- a víz-, csatorna-, elektromos vagy gázközmű bevezetése és belső hálózatának kiépítése;
- fürdőhelyiség vagy WC kialakítása olyan lakásban, ahol korábban nem volt;
- központi fűtés kialakítása vagy cseréje;
- megújuló energiaforrás alkalmazása;
- az épület szigetelése;
- a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje;
- a tető cseréje, felújítása vagy szigetelése;
- kémény építése vagy korszerűsítése;
- egyes belső felújítási munkák;
- a hasznos alapterület növelése hozzáépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel.
Egy új konyhabútor, kerítés vagy a kert rendezése önmagában nem feltétlenül lesz támogatható csak azért, mert javítja az ingatlan állapotát. A munkálatokat tételesen meg kell tervezni, és költségvetést is kell készíteni hozzájuk.
Ebben a szakaszban különösen sokat számít a megfelelő előkészítés. Nemcsak azt kell kiszámolni, mennyibe kerül majd a felújítás, hanem azt is, hogy mely munkák fogadhatók el a támogatás részeként, mennyi saját forrás szükséges az induláshoz, és mikor várható az egyes támogatási részletek folyósítása.
Várpalotán nem, több környező településen viszont igen
A Falusi CSOK nem minden községben és nem általában „vidéken” használható fel. A támogatás csak a kormányrendeletben felsorolt preferált kistelepüléseken, valamint bizonyos feltételekkel tanyán vagy birtokközponton fekvő lakóingatlan esetében igényelhető.
Várpalota nem szerepel a jogosult települések között. Ha valaki például Inotán talál családi házat, arra sem kérheti a támogatást a települési lista alapján, mivel Inota közigazgatásilag Várpalotához tartozik.
A Várpalotai járásból jelenleg az alábbi települések szerepelnek a Falusi CSOK listáján:
- Jásd;
- Ősi;
- Öskü;
- Pétfürdő;
- Tés;
- Vilonya.
Berhida szintén nem jogosult település.
Két, egymástól alig néhány kilométerre található ház finanszírozása között így több millió forintos különbség is lehet pusztán azért, mert más település közigazgatási területén állnak.
A Nagy András Ingatlaniroda helyismerete ezen a ponton is fontos lehet. Nemcsak az számít, hogy hol található a ház, hanem az is, hogy az adott ingatlan megfelelhet-e a Falusi CSOK műszaki, jogi és értékbecslési feltételeinek. Egy jogosult településen található ingatlan ugyanis még nem lesz automatikusan támogatható.
A tulajdoni lap csak a történet eleje
Ingatlanvásárlás előtt sokan kikérik a tulajdoni lapot, megnézik, ki a tulajdonos, van-e jelzálog vagy végrehajtás az ingatlanon, majd megnyugszanak. Falusi CSOK-os vásárlásnál azonban ez nem feltétlenül elegendő.
A tulajdoni lap mellett a földhivatali térképmásolatot is össze kell vetni a ház jelenlegi állapotával. Ha a valóságban áll egy hozzáépített szoba, fedett terasz, garázs vagy különálló épület, amely a térképen nem szerepel, a bank további dokumentumokat kérhet, vagy a jogi helyzet rendezéséig nem fogadja el az ingatlant.
Problémát okozhat, ha:
- a házat korábban engedély nélkül bővítették;
- az épület kontúrja nem egyezik a térképmásolattal;
- az ingatlan gazdasági épületként vagy üdülőként szerepel;
- a zártkerti ingatlan nincs lakóházként nyilvántartva;
- egy korábbi építkezéshez nem készült megfelelő hatósági dokumentáció;
- a telken álló épületek jogi helyzete rendezetlen.
Az eltérések rendezéséhez földmérőre, hatósági bizonyítványra, változási vázrajzra, esetenként fennmaradási engedélyre is szükség lehet. Ez nem feltétlenül néhány napos ügyintézés.
A Nagy András Ingatlaniroda munkájához kapcsolódó alapos jogi háttér éppen az ilyen helyzetekben értékelődik fel.
Nem minden külterületi ház tanya
A település szélén vagy külterületen álló ingatlanokat az eladók gyakran egyszerűen tanyának nevezik.
A támogathatósághoz az ingatlannak a nyilvántartásban is megfelelő jogi jelleggel kell szerepelnie, és a jogszabály szerinti lakóépületnek kell állnia rajta. Egy „kivett gazdasági épület”, présház, hétvégi ház vagy zártkerti ingatlan nem válik automatikusan támogatható lakássá attól, hogy van benne fürdőszoba, konyha és fűtés.
Külterületi ingatlannál ezért még a vételi ajánlat és a foglaló előtt ellenőrizni kell a tulajdoni lap pontos megnevezését, az épület hivatalos státuszát és a térképmásolatot.
Osztatlan közös tulajdonnál a szóbeli megállapodás nem elég
Régi családi házaknál előfordul, hogy egy telken több lakrész található, miközben az ingatlan osztatlan közös tulajdonban maradt. Ez önmagában még nem feltétlenül zárja ki a Falusi CSOK igénybevételét, a családtagok vagy tulajdonostársak közötti szóbeli megállapodás azonban kevés.
Igazolni kell, hogy az igénylő a támogatással érintett lakást kizárólagosan használhatja. Ehhez jellemzően ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodás és az egyes lakrészeket egyértelműen bemutató rajz szükséges.
A haszonélvező nélkül nem lehet továbblépni
Gyakori helyzet, hogy az eladó az ingatlan tulajdonosa, de valamelyik szülő vagy más hozzátartozó javára holtig tartó haszonélvezeti jogot jegyeztek be. Ilyenkor nem elegendő az eladó aláírása: a haszonélvezeti jog törlését is szabályosan rendezni kell.
Ugyanígy időt igényelhet egy végrehajtási jog, korábbi banki jelzálog, elidegenítési tilalom vagy más bejegyzett teher törlése. Ezek nem minden esetben teszik lehetetlenné a vásárlást, de az adásvételi szerződésben pontosan rögzíteni kell, hogy melyik tartozást ki, mikor és milyen forrásból fizeti ki.
A bank csak akkor folyósít, ha a tulajdoni lap állapota megfelel a követelményeinek.
A háznak nemcsak olcsónak, lakhatónak is kell lennie
A falusi ingatlanpiacon nem ritkák a hosszú ideje üresen álló, erősen felújítandó házak. Ezek vonzóak lehetnek az alacsonyabb vételár miatt, és a Falusi CSOK-ból részben korszerűsíthetők. Van azonban egy pont, amelyen túl a rossz állapot már nem lehetőség, hanem akadály.
A banki értékbecslés során azt is vizsgálják, hogy az ingatlan megfelel-e a lakhatási követelményeknek, vagy a vállalt munkák elkészülte után alkalmassá tehető-e a lakhatásra. Számít a megfelelő alapterület, a fűthetőség, a vízellátás, az áram, a szennyvíz elvezetése, valamint a fürdő és a WC megléte vagy kialakíthatósága.
Egy romos épület, amelynél már a tartószerkezet állapota is kérdéses, nem biztos, hogy finanszírozható lesz. Az sem mindegy, hogyan viszonyul a bank által megállapított forgalmi érték a vételárhoz és a tervezett beruházáshoz.
A támogatás nem feltétlenül érkezik meg a munkák megkezdése előtt
A korszerűsítéshez részletes költségvetést kell készíteni. A folyósítás jellemzően utólag, az elkészült munkák és az elért készültségi fok ellenőrzése után történik.
Ez azt jelenti, hogy a családnak saját pénzből is el kell tudnia indítani a munkálatokat. Ha minden megtakarítás elmegy a vételárra és a foglalóra, könnyen előfordulhat, hogy nem marad elegendő pénz annak a felújításnak a megkezdésére, amely a következő támogatási részlet folyósításának feltétele.
A számlákat is fegyelmezetten kell gyűjteni. A nem megfelelő névre kiállított, más támogatásnál már elszámolt vagy a jóváhagyott munkához nem kapcsolható számla problémát okozhat.
A Nagy András Ingatlaniroda hitelügyintézője abban is segítséget tud nyújtani, hogy a vásárlók előre átlássák a finanszírozás ütemezését, a szükséges önerőt, a támogatás várható folyósítását és az esetleges lakáshitel szerepét.
A foglaló lehet a legdrágább tévedés
A Falusi CSOK körüli problémák jelentős része abból ered, hogy a család előbb köteleződik el az ingatlan mellett, és csak utána kezdi vizsgálni a banki, műszaki és jogi feltételeket.
A biztonságosabb sorrend:
- előzetes jogosultság- és hitelképességi vizsgálat;
- a tulajdoni lap és a térképmásolat ellenőrzése;
- az ingatlan műszaki állapotának felmérése;
- a korszerűsítési tervek és a költségvetés összeállítása;
- az önerő és az előfinanszírozás megtervezése;
- az adásvételi szerződés feltételeinek jogi egyeztetése;
- csak ezután következzen a szerződéskötés és a foglaló átadása.
Ebben mutatkozik meg igazán annak az előnye, hogy a Nagy András Ingatlanirodánál nem kell külön-külön keresni az ingatlanközvetítőt, a hitelügyintézőt és az ügyvédet. Az Újlaky utcai irodában a folyamat szereplői egy helyen elérhetők, így az ingatlan kiválasztása, a finanszírozás és a jogi előkészítés összehangolható.
Milliós segítség, de csak alapos előkészítéssel
A Falusi CSOK nem egyszerűen azt jelenti, hogy az állam beszáll egy vidéki ház vételárába. A támogatás célja, hogy a család megfelelő lakóingatlanhoz jusson, vagy meglévő otthonát korszerűsítse, bővítse.
A bank ezért nemcsak az igénylőket vizsgálja. Ellenőrzi az ingatlant, a tulajdoni viszonyokat, a tervezett munkákat, a költségvetést, valamint azt is, hogy a ház a korszerűsítés után valóban megfelelő otthont biztosít-e a család számára.
A Nagy András Ingatlaniroda a megfelelő ingatlan megtalálásától a finanszírozás megtervezésén át a jogi előkészítésig végig tudja kísérni a vásárlást.
Mert egy jól sikerült otthonvásárlás nem a kulcsátadással kezdődik, hanem azzal, hogy még a foglaló előtt minden fontos kérdésre választ kapunk.
A cikk általános tájékoztatást nyújt, nem minősül személyre szabott pénzügyi vagy jogi tanácsadásnak. A Falusi CSOK részletes szabályait a 302/2023. (VII. 11.) kormányrendelet tartalmazza. A jogosultságot, az ingatlan megfelelőségét és az aktuális banki követelményeket minden esetben egyedileg szükséges megvizsgálni.