Otthon Start Program – felkészülés a szeptemberre!

Az Otthon Start Program 2025 egyik legfontosabb lakhatási támogatása, amely a 3%-os fix kamat és a jelentős keret miatt minden eddiginél erősebb keresletet generálhat az ingatlanpiacon.

A hitel fő jellemzői – keretek és plafonok

• Hitelösszeg: legfeljebb 50 millió Ft.
• Vételárkorlát: lakásnál 100 millió Ft, családi háznál 150 millió Ft (önálló tető/szerkezet; osztatlan közös is lehet).
• Kamat/futamidő: fix 3%, legfeljebb 25 év.
• Önerő: 10% is elég; pótfedezettel ennél kevesebb is lehet.
• Árkorlát négyzetméterenként: 1,5 millió Ft/m².
• Banki költség plafon: legfeljebb 30 000 Ft (értékbecslés és közjegyző külön).

Jogosultak köre és alapfeltételek

• „Bárkinek”: nincs életkori, házassági vagy gyermekvállalási kötelezettség a hitelhez.
• „Bárhol”: nem csak vidéken – nagyvárosban is igényelhető.
• TB jogviszony: összesen 2 év szükséges (lásd részletek lentebb).
• Büntetlen előélet, és legfeljebb 5 000 Ft köztartozás.
• Egyszer igényelhető.

A 2 éves TB-szabály – mit fogadnak el?

Elfogadható (részletek a Tbj. hivatkozásokkal):

• Tbj. 6. § szerinti biztosítotti jogviszony.
• Tbj. 4. § 11. pont szerinti kiegészítő tevékenység (pl. nyugdíjas vállalkozó).
• Nappali tagozatos jogviszony belföldi középfok/felsőfok (és magyar állampolgár esetén külföldi felsőfok is).
• Külföldi TB is elfogadható magyar állampolgárnál.
• Egyszerűsített foglalkoztatás: az elmúlt 2 évben legalább 200 nap.
• Max. 30 nap megszakítás (iskola után 6 hónap türelmi idő).
  Nem megfelelő: közfoglalkoztatás.

Tulajdonosi szabály – mi fér bele?

Lehet: legfeljebb 1 darab ingatlanban max. 50% tulajdoni hányad (értékhatár nélkül).

Nem minősül meglévő lakástulajdonnak (kivétel szabályok):

Nem lakóingatlan meglévő tulajdon (akár 50% fölött is).

≤ 15 millió Ft értékű ingatlan(rész) – szerződéssel vagy ≤ 90 napos értékbecsléssel igazolva.

Haszonélvezettel terhelt ingatlan, ha a haszonélvező benne lakik.

Lebontott ingatlan (bontási engedéllyel).

Ketten igényelve – banki gyakorlat

• Spórolós igazság: a bankok jellemzően közös igénylést várnak el házastársaknál/élettársaknál (általános jelzáloghitel-szabály).
• Jogok/kötelezettségek az adós és adóstárs között azonosak.
• Tulajdoni arány nincs előírva (lehet 50–50% vagy akár 0–100%).
• Különvagyoni nyilatkozat mellett házastárs egyedül is igényelhet jelzáloghitelt (OSP-nél is lehetséges).
• Közös igénylésnél minden igénylő jövedelmét és meglévő hiteleit együttesen vizsgálják.

CSOK Plusz + Otthon Start Program – kombinációk

• Kombinálható a két konstrukció.
• Vételárkorlát első lakásnál 100 M Ft, családi háznál 150 M Ft.
• Önerő: 10%.
• Havi törlesztő (3%, 25 év): 474 211 Ft/hó; piaci 6% mellett 644 301 Ft/hó lenne – a különbség ~170 090 Ft/hó.

Hitelfelvétel két pillére

1) Megfelelő önerő

• Általános szabály: az ingatlan értékének legfeljebb 80%-a terhelhető; azaz legalább 20% önerő.
• Építésnél a telek értéke önerőnek számíthat; a bank a várható forgalmi érték 80%-át hitelezheti.
• Banki gyakorlat ettől eltérhet.

2) Megfelelő jövedelem (JTM)

• JTM = a bank által elfogadott jövedelem mekkora része fordítható törlesztésre.
• 600 000 Ft alatti jövedelemnél max. 50%, felette max. 60% a terhelhetőség.
• A szakértői segítség szó szerint milliókat érhet!

Tipikus buktatók – ingatlan, jövedelem, számla, élethelyzet

Térképi/ingatlanjogi

• Térképen még szereplő, de részben elbontott épület;
• Egy helyrajzi számon kettéosztott lakás;
• Engedély nélküli bővítés/tetőtér;
• Tulajdoni lapon nem lakóingatlan megnevezés;
• Megközelítési út hiánya;
• Osztatlan közös viszonyok rendezetlensége.

Jövedelmi

• Folyószámlahitel/hitelkártya kerete is csökkenti a felvehető hitelt;
• Csak az igazolható jövedelem számít;
• Bankonként eltérhet a vállalkozói, osztalék, bérbeadás, külföldi jövedelem, családtámogatás, nyugdíj, megbízási díj beszámítása.

Számlahasználat

• Túlhívott folyószámlahitel;
• Szerencsejáték;
• Gyanús tranzakciók/zárolások;
• Magánszemélyeknek rendszeres utalás „furcsa” közleménnyel;
• Rövid számlamúlt.

Élethelyzet

• Régi hitelben adóstárs/kezesség;
• KHR negatív információ (akár kis összeg, tévedés);
• Hiányzó szerződések/igazolások;
• Támogatás igényléshez szükséges dokumentumok hiánya;
• Kiskorú tulajdonos;
• Válás, öröklés, családon belüli ügylet speciális megoldásai.

Mit érdemes megtenni még a rajt előtt? – augusztusi teendők

• Mielőbbi ingatlankeresés
• Ügyvéd egyeztetés
• Adásvételi szerződés előkészítése
• Tulajdon ellenőrzés, szerződéscsomag előkészítése.
• Előzetes értékbecslés a megvett és esetleges meglévő ingatlanra is.
• KHR lekérdezés, erkölcsi, TB-igazolás (várhatóan szept. 1-től online), bankszámlakivonat átnézése.
• Fizetési határidő: banki elbírálás időtartama miatt, mindenképp csak november végére.
• Előbírálat a jelenlegi kondíciók szerint.

Miben segíthet a szakértő?

• Pénzügyi helyzet felmérése, előminősítés, hogy biztos alapokon foglalózz.
• Ingatlan megfelelőség vizsgálata a feltételekhez.
• Banki kedvezmények (egyedi kamat, előtörlesztési könnyítések).
• Teljes körű hitelügyintézés.